全国首创!长沙“精准限购”法拍房,八方小区传奇落幕?

法经 17:04


网红城市长沙,湘江北去,以江为界分为东西两城。省政府南迁,坐镇湘江东南侧;市政府立于湘江西岸,领着百废待兴的河西一路发展,岳麓山、大学城、湖南金融中心均在此地。


介于市府与金融中心之间,正是公务员云集的著名学区房——八方小区。八方小区的房价,随着河西的发展一步步上涨。然而最近几年,这种上涨幅度似乎已经超出控制,每平米均价甚至是超过了长沙市均价的五倍。

即使湖南省省委政府多次明令限制,长沙房价也与各省城相比并不算高,但八方小区的价格神话仍在演绎。
 
2021年5月13日下午,在一个“政法队伍教育整顿专项工作推进会”上,长沙市中级法院宣布,将对法拍房中的热点楼盘实施“精准限购”政策——通过法拍渠道竞买属于精准限购清单中的楼盘,竞买人也需要具备购房资格才能参与竞拍。

 
据此,全国第一个“法拍房精准限购名录库”诞生,披露的第一批纳入精准限购范围的项目共51个,其中包括芙蓉区的1个、天心区的2个、岳麓区(含高新区)的38个、开福区的2个、雨花区的7个。
 
这项政策系长沙首创,全国范围内此前并无先例,不过长沙对法拍房加强监管早就有迹可循。
 
疯涨的法拍房价格
 
提起最近这几年长沙涨价最厉害的楼盘,八方小区必在其中。
 
今年3月,八方小区的一套法拍房消息刷屏朋友圈。28人报名,53041次围观,最后成交价格为628.1万元,均价达到近4.53万元/平米。2020年长沙市新建商品住宅均价为9107元/平方米,也就是说,这套法拍房的均价是长沙新建商品房住宅均价的4.5倍。

 
为何地处市府片区、没有地铁、没有配套大型综合体的八方小区,房价屡创新高?
 
原因只有一个:学区房。
 
今年年初,长沙教育局发布《关于进一步优化基础教育集团化办学的指导意见》,其中包括:控制优质学校集团化的办学规模;暂停长沙优质学校托管市外中小学(幼儿园)的审批;暂停长郡中学、雅礼中学跨学段合作办学的审批;所有中学托管的小学从2021年起全部退出集团化管理。
 

这个政策,对于挂牌、托管等学校的楼盘业主来说并不是件好事。然而老牌学校、尤其是名校的中心校、本部的地位越来越稳。
 
说回八方小区。八方小区被誉为是有着“超级幼儿园、超级小学、超级初中”的顶级学区房。比如学区对应小学的长沙市实验小学,是由长沙市教育局直接管理,发展多年,只有一所位于梅溪湖的分校,师资强,而且没有被稀释。长沙市实验小学的生源也多为长郡双语的楼盘配套生。
 


如今社会的教育焦虑愈发严重,总是有人愿意斥资几百万只为买到好的学区房。在社交平台上搜索“八方小区”,就有不少为了孩子的教育而买房的人,比如在某平台上有人分享自己6月份刚生完小孩、9月份就开始了解学区房、最后在年前花400万买下的经历。
 
法拍房监管加强早有迹象
 
虽然长沙此前发布了相关限购政策,但由于法拍房的特殊法律地位,无长沙购房资格者仍然可以通过参与竞买法拍房购得长沙住宅。
 
作为长沙唯一合法的不限购置业渠道,最近这几年长沙的法拍房市场日益火爆,市场上多了不少新创立的相关的法拍公司(机构),也有很多二手房中介转行卖起“法拍房”。
 
根据相关数据,2020年长沙新房成交总量约10万套左右,二手房成交总量约3万套,法拍住房成交总量约5000套。
 
从整体来看,法拍房数量占据新房市场的5%左右,其价格波动对新房市场影响较小,但对于占据17%的二手房市场来说,影响就比较大了。

 
在红网《问政湖南》栏目中,4月13日的一条网友留言就曾指出长沙的个别楼盘法拍房被拍出高价,部分拍卖存在内幕:
 
中介告知可以通过二手中介或者法辅中介提前签订“买卖”协议,私下确定好成交价格,无论公开拍卖价格是否拍出天价,都可以按照“协议价格”顺利成交……中介方直接获利,也可让房主钻未满4年限售的空子,同时也可以将热门区域的二手房价哄抬(二手房中介收益)……专业的中介公司可以帮助限售的房主,“合法”伪造欠债查封拍卖的过程,将房屋出售“合法化”。
 
这也是一些房产中介抓住相关政策漏洞的“基本操作套路”, 相互串通、哄抬价格,通过虚假诉讼、虚假仲裁等非法手段大肆炒作“法拍房”,导致近期少数热点楼盘、学区房法拍价格不断走高。比如八方小区房子均价,从2016年的单价10000元/平左右,一路高涨至如今的超四万一平。
 


这些高于市场价成交的法拍房,在一定程度上误导了长沙房价上涨预期,也严重扰乱了当地的房地产市场秩序。
 
因此在这条留言下,长沙中院作出回应称,为加强法拍房监督已采取相关措施。
 
几天之后,在位于梅溪湖的一套万科里梅溪郡法拍房的拍卖详情中,明确指出竞买人须具长沙购房资格,长沙名下有房,可以置换。
 
5月13日的会议更是详细制定了相关政策:
 
将近期法拍活跃度较高、成交价格较高的项目,关注度较高的学区学位房、尤其涉及周边名校的学位房,期房和现房价格差距较大的房源、如地铁口周边房源、景观房(含湘江周边、浏阳河畔、梅溪湖、洋湖周边的江、湖景房)等,开盘热点项目,纳入第一批精准限购范围。

在这个名录中,“过热”的八方小区也在其中。

不过值得指出的是,与全国其他地方类似,公务员福利房与学区房两者有时是高度重合的,作为公务员小区的八方小区也是如此。它为公务员提供的,不仅是普通人想尽办法都想进去的优质学校,同时还有低廉的房价。

当这几年八方小区创造长沙的“学区房价格神话”时,此前以极低价格买入小区房产的公务员们也可以坐收涨价之利,一转手就可以赚个几倍。

也许,当这些限购政策的出台时,八方小区的第一批业主早已完成一轮套现,接盘的永远只是体制外充满焦虑的普通人群体。

长沙法拍房的收紧,是否意味着八方小区等学区房神话的结束?

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